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Précisions sur la notion de SCI professionnelle

Précisions sur la notion de SCI professionnelle

Publié le : 07/04/2020 07 avril avr. 2020

Civ. 3e, 17 octobre 2019, n°18-18.469, Civ. 3e, 7 novembre 2019, n°18-23.259

Selon la Cour de cassation, être un professionnel de l’immobilier ne signifie pas, par principe, être un professionnel de la construction et cette qualité s’apprécie au regard de l’objet social d’une personne morale et non en fonction de la qualité de son dirigeant social.

Le Code de la consommation consacre désormais le principe selon lequel une personne morale qui conclut un contrat n'ayant pas de rapport direct avec son activité professionnelle doit être considérée comme un non professionnel, bénéficiant ainsi du statut protecteur de certaines de ses dispositions.
Par deux arrêts ayant vocation à large publication (FS+P+B+I), la Cour de cassation est venue préciser sa jurisprudence sur les critères de qualification d’une société civile immobilière « non professionnelle ».
Plus précisément, s’est posée la question de savoir si une SCI dont l’activité porte sur l’acquisition et la gestion d’immeubles doit être considérée comme un professionnel dans le cadre de contrats de maîtrise d’œuvre ou de prestations réalisées lors d’une construction ?
Dans son arrêt du 7 novembre 2019, la Cour de cassation rappelle de manière explicite la distinction qui doit être opérée entre SCI de gestion et SCI de construction. L’objet du litige portait sur l’application du régime des clauses abusives à une SCI de gestion dans le cadre d’un contrat de maîtrise d’œuvre confié à un architecte.
En l’espèce, il était stipulé dans le contrat que les honoraires de l’architecte seraient dus en cas d’abandon du projet, qu’elle qu’en fût la cause. Le projet ayant été abandonné par la SCI, l’architecte réclamait le montant total de ses honoraires.
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel ayant fait droit aux demandes de l’architecte en relevant que la SCI en question avait pour objet social l’investissement et la gestion immobiliers, lui conférant le statut de professionnel de l’immobilier.
La Cour de cassation considère qu’un tel objet social n’est pas de nature à lui conférer le statut de professionnel de la construction et retient en conséquence que la SCI a, dans le cadre du contrat de maîtrise d’œuvre, agît en qualité de non professionnel de sorte qu’elle pouvait bénéficier des dispositions des articles L.211-1 et suivants du Code de la consommation relatifs aux clauses abusives.
L’apport de l’arrêt réside dans la distinction opérée entre l’activité de gestion immobilière et celle de construction immobilière, cette dernière faisant appel à des connaissances et des compétences techniques spécifiques distinctes de celles exigées par la seule gestion immobilière.
Dans son arrêt du 17 octobre 2019, la Cour de cassation complète de manière anticipée son raisonnement, toujours sous le prisme du régime des clauses abusives. Il s’agissait là d’apprécier l’effet d’une clause limitative de responsabilité à l’encontre d’une SCI de gestion.
Particularité de l’espèce, le dirigeant social de la SCI était également dirigeant social d’une société dont l’activité portait sur la maçonnerie et le gros œuvre. En d’autres termes, il s’agissait d’un professionnel de la construction.
Les juges du fond avaient opposé à la SCI une clause limitative de responsabilité stipulée au contrat de construction litigieux. S’ils reconnaissaient que la SCI n’avait pas la qualité de professionnel de la construction, ils lui refusaient l’application du régime des clauses abusives et donc la qualité de non professionnel en raison des compétences de son dirigeant social.
La Cour de cassation casse l’arrêt au motif que la qualité de non-professionnel d'une personne morale s'apprécie au regard de son objet social et non des qualités attachées à son représentant légal.
Au regard de cette jurisprudence, il s’agira d’être vigilent lors de la rédaction des statuts et notamment de la clause définissant l’objet social de la SCI.

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